A CONSTRUTORA PODE COBRAR JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA?
Várias pessoas tem nos procurado para tirar dúvidas a respeito da legalidade do reajuste do saldo devedor de imóveis comprados na planta antes da entrega das chaves.
Para esclarecer a questão, elaboramos um artigo simples e de fácil entendimento sobre o tema, e que contém o posicionamento dos Tribunais, mais especificamente do STJ sobre a questão. Para tanto, devemos dividir a presente análise em duas fases: antes e depois do ano 2012.
No ano de 2010 o STJ consolidou o posicionamento de ser ilegal a cobrança dos denominados “juros no pé”, ou seja, aquele reajuste feito antes da entrega das chaves ao proprietário de imóvel em construção, sob os seguintes fundamentos:
- Com a promessa de compra e venda, como o próprio nome já diz, não há verdadeiramente uma compra e venda, mas simplesmente uma promessa, pois nem o comprador usufrui do bem, nem o vendedor goza integralmente do preço. O contrato, sob essa ótica, ostenta cunho estritamente obrigacional. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel não construído, o preço integral do imóvel somente é exigido pelo vendedor quando da entrega das chaves, ocasião em que o consumidor deverá pagá-lo, com as próprias forças, ou mediante financiamento bancário.
- A construtora, na maior parte das vezes, visando capitalizar-se para erguer o empreendimento busca recursos tanto no mercado financeiro quanto junto aos promitentes compradores. A Súmula nº 308 do STJ evidencia o posicionamento então adotado: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Nota-se que o consumidor não adquire nem usufrui de capital alheio, financeiro ou imobilizado durante a obra. Na verdade a construtora é que se capitaliza com recursos de instituições financeiras e particulares promitentes compradores.
No entanto, no ano de 2012 o STJ mudou seu posicionamento acerca do tema, passando a considerar legal a cobrança dos chamados “juros no pé”, afirmando, em suma, que não existe venda a prazo com preço de venda à vista. A reversão do entendimento apresentou os seguintes fundamentos:
- A compra de um imóvel na planta facilita o acesso à moradia, além de constituir um excelente investimento para o comprador, pois o mesmo adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.
- Se o incorporador oferece prazo adicional para o comprador pagar, mediante parcelamento do preço, é um favorecimento financeiro ofertado.
Aqueles que pagam o preço à vista devem obter alguma vantagem na compra além do que opta pela compra parcelada.
Aqueles que pagam o preço à vista devem obter alguma vantagem na compra além do que opta pela compra parcelada.