quinta-feira, 16 de maio de 2013

A CONSTRUTORA PODE COBRAR JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA?

Várias pessoas tem nos procurado para tirar dúvidas a respeito da legalidade do reajuste do saldo devedor de imóveis comprados na planta antes da entrega das chaves.
Para esclarecer a questão, elaboramos um artigo simples e de fácil entendimento  sobre o tema,  e que contém o posicionamento dos Tribunais, mais especificamente do STJ sobre a questão. Para tanto, devemos dividir a presente análise em duas fases: antes e depois do ano 2012.
No ano de 2010 o STJ consolidou o posicionamento de ser ilegal a cobrança dos denominados “juros no pé”, ou seja, aquele reajuste feito antes da entrega das chaves ao proprietário de imóvel em construção, sob os seguintes fundamentos:
- Com a promessa de compra e venda, como o próprio nome já diz, não há verdadeiramente uma compra e venda, mas simplesmente uma promessa, pois  nem o comprador usufrui do bem, nem o vendedor goza integralmente do preço.  O contrato, sob essa ótica, ostenta cunho estritamente obrigacional. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel não construído, o preço integral do imóvel somente é exigido pelo vendedor quando da entrega das chaves, ocasião em que o consumidor deverá pagá-lo, com as próprias forças, ou mediante financiamento bancário.
- A construtora, na maior parte das vezes, visando capitalizar-se para erguer o empreendimento busca recursos tanto no mercado financeiro quanto junto aos promitentes compradores. A Súmula nº 308 do STJ evidencia o posicionamento então adotado: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Nota-se que o consumidor não adquire nem usufrui de capital alheio, financeiro ou imobilizado durante a obra. Na verdade a construtora é que se capitaliza com recursos de instituições financeiras e particulares promitentes compradores.
No entanto, no ano de 2012 o STJ mudou seu posicionamento acerca do tema, passando a considerar legal a cobrança dos chamados “juros no pé”, afirmando, em suma, que não existe venda a prazo com preço de venda à vista.  A reversão do entendimento apresentou os seguintes fundamentos:
- A compra de um imóvel na planta facilita o acesso à moradia, além de constituir um excelente investimento para o comprador, pois o mesmo adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.
- Se o incorporador oferece prazo adicional para o comprador pagar, mediante parcelamento do preço, é um favorecimento financeiro ofertado.
Aqueles que pagam o preço à vista devem obter alguma vantagem na compra além do que opta pela compra parcelada.
PAGAMENTO DE ALUGUEIS POR ATRASO EM ENTREGA DE OBRA OU IMÓVEL

Antes de atacar diretamente o tema, tão comum atualmente, que as pessoas já até esperam por ele, é preciso destacar que o atraso na entrega de imóveis tem sido protegido por contratos leoninos, quase sempre de adesão, que apresentam termos técnicos complicados, se desdobram em outros documentos e planilhas que quase sempre confundem o consumidor, mas é preciso ser persistente nesses casos e exigir todos os esclarecimentos devidos em relação ao atraso e sim, se for injustificado, caberá a reparação pela demora excessiva.

É comum que os contratos firmados entre as chamadas incorporadoras direto com os clientes finais, normalmente estabelecem uma cláusula em que se estipula que a obra poderá sofrer um atraso de até 180 dias, independente do motivo. Alguns chegam  mesmo a estipular a possibilidade de atrasos de 180 dias úteis, o que elastece e muito o prazo inicial de entrega da obra.

É claro que é razoável que o contrato faça previsão de atrasos, até porque, um empreendimento de grande porte está sim sujeito a determinadas situações imprevistas, mas no geral, não ocorrem mudanças significativas capazes de justificar que se aumente o prazo de construção em mais da metade, uma vez que no mais das vezes o prazo total é de 24 a 30 meses. Imaginemos, a título de exemplo que, em um contrato de 24 meses, a incorporadora tenha o direito de atrasar a entrega do imóvel em 9 meses, fazendo acrescer quase um ano ao tempo de espera pela entrega do bem.

A maioria das pessoas, enquanto espera esse bem, mora de aluguel, mora com os pais, adia casamentos, entre tantas situações possíveis que não se pode prever e são essas situações que geram o dever de indenizar. Enquanto poderia já estar usufruindo o bem, o consumidor é obrigado a esperar, sem necessidade de justificativa, pela entrega da sonhada casa própria.

A nossa jurisprudência já trata do tema com certa propriedade e segurança, definindo situações como as citadas a cima, em que a abusividade fica clara, mas como os contratos nessa esfera costumam ser bastante complexos, cada caso deverá ser analisado individualmente.

Além disso, ao firmar um contrato de aquisição de imóvel, o consumidor precisa ficar atento a outros pontos importantes que podem onerar a sua aquisição que são as taxas de corretagem: a jurisprudência já reconhece que se não prevista em contrato, a taxa de corretagem não poderá ser cobrada do adquirente, devendo ser integralmente suportada pelo vendedor. Muito comum também, é a cobrança de taxas condominiais, ou de outras taxas não previstas no contrato, o que também vem sendo firmemente combatido pela jurisprudência, amparada pelo direito do consumidor.

Muitos consumidores têm em mente que ao assinar o contrato estão concordando com tudo que ali está definido, quando na verdade não há oportunidade de escolha. E isso não ocorre somente em contratos imobiliários, costuma ocorrer em todos os tipos de contrato de adesão, pois vigora em nosso ordenamento jurídico, uma banalização dos contratos de adesão. A partir disso, a doutrina mais balizada já vem afirmando, com apoio dos tribunais superiores, que reconhecendo tamanha expansão dos contratos de adesão, não há mais que se falar em autonomia da vontade e princípios contratuais como o pacta sunt servanda – o pactuado deve ser cumprido, estão sendo mitigados para abrir espaço a uma nova visão que deixa claro que modernamente, a função social dos contratos, escorada no direito civil constitucional, estabelece uma nova ordem: a função social de formalizar contratos deixa de ser a segurança jurídica e passa a ser o atendimento aos interesses da pessoa humana, de forma que os bens existenciais, constitucionalmente previstos, têm prevalência sobre os interesses meramente patrimoniais.

Os exemplos são fartos. No afã de não perder com essa nova onda de interpretações jurisprudenciais, as incorporadoras vem aderindo na uma nova prática, claramente abusiva, de convidar o adquirente a assinar um termo de renúncia de direitos em troca de uma indenização irrisória quando percebem que a reparação judicial lhe traria desvantagens.

Assim, em contratos onde existe previsão contratual de aplicação de multa em caso de atraso na entrega do bem, que agora estão sendo fixadas em um por cento desse valor – montante considerável se imaginarmos o preço de cada imóvel nesses tempos de expansão imobiliária, em um condomínio com dezenas de apartamentos ou casas.

Neste quesito porém, é imperioso esclarecer que esse tipo de acordo só teria validade se homologado judicialmente. E aí cabem sim muitas discussões, mas a regra é os contratos serão interpretados de forma a proteger o consumidor, parte hipossuficiente na maior parte das relações de consumo.
O que não podemos nos cansar de repetir no entanto, é que o assunto é demasiado complexo para que se esgote em pouca linhas como aqui nos propusemos a tratar, mas se há dúvida, se há mal entendidos, procure sempre os esclarecimentos de um advogado.

quinta-feira, 9 de maio de 2013

JUIZ CONDENA HOSPITAL PELA RETIRADA DE ÚTERO DE PACIENTE


Essa semana o sítio do TJDFT publicou a notícia de que o Juiz de Direto Substituto da 6ª Vara Cível de Brasília condenou o Hospital Santa Helena a indenizar uma paciente em R$ 25.000,00 a título de danos morais. A condenação foi motivada pela realização de retirada do útero da paciente após uma cesariana. Cabe recurso da decisão.

A autora afirma a responsabilidade do Hospital Santa Helena e dos médicos, que promoveram seu atendimento, em consulta pré-parto, no ato cirúrgico de realização da cesariana e no atendimento médico, que culminou na histerectomia (retirada do útero). Segundo a autora houve falta de cuidado dos médicos que lhe atenderam, pois dias antes do parto, já reclamava da perda de líquido para o médico, e após o parto, passou a se queixar de dores, e ainda assim obtivera alta hospitalar. Ao retornar dias após no hospital, não obtivera o adequado atendimento médico. Segundo a paciente, na situação houve um quadro de negligência, que culminou na histerectomia.

Os réus contestaram alegando a ausência de responsabilidade em relação ao evento, em face do devido atendimento da paciente, com destaque para o fato de que a histerectomia ocorreu em face da existência de placenta acreta, sem qualquer culpa dos profissionais pela situação. Os réus médicos apontam que a autora não conseguiu atribuir qualquer tipo de evento causador da conduta deles no evento ocorrido. Por fim, requereram a improcedência do pedido da autora.

O Juiz de Direto Substituto decidiu que “como é notório, a manipulação de pacientes, sem o adequado procedimento de afastamento de campos de risco infecciosos dentro de um ambiente hospitalar pode levar ao fato relatado pela autora. Embora os profissionais da saúde não respondam pelo evento sem que se demonstre a culpa na conduta individualizada de cada um, prescindível se torna a comprovação da culpa para a responsabilização do hospital - art. 14, caput, do CDC. Faz-se presente a responsabilidade objetiva para o hospital, diferentemente dos profissionais médicos que se exige a comprovação da culpa ou dolo. Houve uma falha na prestação do serviço, eis que do ato de realização de uma cesárea decorreu um processo inflamatório, infeccioso, com a conseqüente histerectomia. Deste modo, a primeira ré deve responder pelo dano estético sofrido pela autora”.

Fonte: http://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/noticias

INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES POR OPERADORA DE CELULAR GERA INDENIZAÇÃO

O título não apresenta nenhuma novidade, mas apesar do crescimento da divulgação dos direitos dos consumidores pelas redes sociais, as operadoras de celular ainda praticam as mesmas condutas ilegais com o cliente, fazendo com que o mesmo seja submetido a situações muitas vezes vexatórias por descobrir que seu nome foi inscrito no cadastro de inadimplentes da pior forma possível: Quando tenta efetuar uma compra e tem o seu cadastro recusado.
Nosso escritório possui algumas ações em curso em que a Tim Celular S.A figura como ré. Todas as que já foram julgadas obtiveram sentenças favoráveis dos juízes no sentido de condenar a operadora de celular a pagar ao cliente um valor a título de indenização por danos morais.

Nos últimos dias, em um caso análogo o Juiz de Direito Substituto 4ª Vara Cível de Brasília condenou a Tim Celular S.A a pagar a cliente a quantia de R$5.000,00, por danos morais, uma vez que inscreveu indevidamente  seu nome no banco de dados dos inadimplentes.

O cliente alegou ter sido surpreendido com a negativa de crédito para financiamento de um imóvel em face da inscrição de seu nome no cadastro de inadimplentes do SPC por iniciativa da requerida em razão de uma suposta dívida no montante de R$ 49,16. Narrou que a cobrança era referente a uma fatura com vencimento no mês de julho de 2009, sendo que não era mais cliente da requerida desde fevereiro daquele ano.

A Tim  alegou que a dívida que ensejou a inscrição do autor nos cadastros de inadimplentes foi regularmente constituída, porquanto referente à contraprestação de serviços devidamente usufruídos.

Em sua sentença o juiz afirmou: “da análise detida dos autos, verifico ser, de fato, indevida a inscrição do nome do autor no banco de dados dos inadimplentes. Isso porque, conforme se atesta documento, o requerente solicitou a portabilidade para outra empresa de telefonia em 12.02.2009, momento em que encerrou o seu contrato de prestação de serviços com a requerida. A cobrança objeto de controvérsia é referente ao mês de julho de 2009, isto é, momento posterior ao cancelamento dos serviços. E, ainda que se considere a alegação da requerida no sentido de se tratar de débito remanescente, relativa ao último ciclo de faturamento, restou demonstrado nos autos o pagamento da fatura. Assim, demonstrada a inadequação do procedimento de cobrança adotado pela ré, bem como o ato ilícito praticado, impõe-se o dever de indenizar. Fixo em R$ 5.000,00 o montante a ser indenizado ao autor".